A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios não podem cobrar taxa de lazer exclusivamente dos inquilinos, deixando os proprietários dos imóveis fora dessa despesa. Para os ministros, as taxas condominiais são responsabilidade dos condôminos, ou seja, dos donos dos imóveis, e não dos locatários.
Entendimento da corte
O julgamento partiu do princípio de que as despesas comuns de um condomínio, incluindo aquelas destinadas à manutenção e ao uso das áreas de lazer, devem ser rateadas entre os proprietários das unidades. O inquilino, na visão da corte, não integra o condomínio na condição de condômino, pois não é titular do imóvel, e por isso não pode ser alvo de cobrança direta pelo condomínio.
Segundo os ministros, é o proprietário quem responde perante o condomínio pelas obrigações financeiras decorrentes da posse do imóvel. Eventual repasse desses valores ao locatário, se previsto, deve ocorrer por meio do contrato de locação, na forma da legislação que rege as relações entre locador e locador, e não por cobrança feita diretamente pelo condomínio ao inquilino.
Taxa de lazer não pode ter tratamento diferenciado
No caso analisado, o condomínio instituiu uma taxa de lazer que era cobrada somente dos moradores que ocupavam os imóveis na condição de inquilinos, enquanto os proprietários ficavam dispensados do pagamento. Esse modelo de cobrança foi considerado vedado pelo STJ, por criar distinção indevida entre ocupantes do mesmo condomínio e deslocar para o locatário uma obrigação que, juridicamente, pertence ao dono do imóvel.
Os ministros destacaram que a taxa de lazer se enquadra como despesa condominial, uma vez que se destina à manutenção das áreas comuns destinadas ao uso coletivo dos moradores. Por se tratar de despesa de natureza comum, o seu custeio deve seguir a regra geral de rateio entre os condôminos, sem a possibilidade de o condomínio eleger um grupo específico de ocupantes para arcar sozinho com o encargo.
Reflexos práticos da decisão
A decisão do STJ tem impacto sobre a gestão financeira dos condomínios em todo o país. Com o entendimento fixado, administradoras e síndicos devem revisar seus regulamentos e convenções para eliminar previsões que imputem a inquilinos o pagamento de taxas destinadas a despesas comuns, como a de lazer, de forma isolada.
Na prática, o condomínio que mantiver esse tipo de cobrança fica sujeito a questionamentos judiciais, com o risco de ser obrigado a devolver valores pagos indevidamente pelos locatários. A responsabilidade pelo rateio das despesas deve recair sobre os proprietários, que podem tratar eventual repasse ao inquilino diretamente na negociação da locação.
O posicionamento da corte reforça, ainda, a segurança jurídica nas relações entre condomínios, proprietários e locatários, ao delimitar com clareza quem é o sujeito passivo da cobrança das taxas condominiais. Ao vedar a cobrança de taxa de lazer apenas dos inquilinos, o STJ consolidou o entendimento de que o dever de custear as despesas comuns acompanha a propriedade do imóvel, e não a simples ocupação da unidade.